Épisode 4. Si une grande partie des Marocains du monde rêvent ou espèrent un jour acquérir un bien dans le royaume, beaucoup sont aujourd’hui refroidis par les récentes affaires qui ont secoué le secteur. Retour sur la dernière en date, d’une ampleur inédite. 

Votre villa de rêve au prix d’un appartement.” C’était l’une des promesses du promoteur immobilier Bab Darna. Placardée sur d’immenses affiches publicitaires, sur les flyers des salons de l’immobilier de Bruxelles et Paris, et scandée dans des spots télévisés, elle a convaincu en un peu moins de dix ans près de 1200 clients. Séduits par l’offre alléchante du promoteur, tous ont accepté de signer des contrats de réservation avec acomptes, de 20 à 100% de la somme totale du bien. Puis les mois, et bientôt les années ont passé, sans que la moindre villa ne sorte de terre. Jusqu’à ce que les acheteurs s’impatientent, et demandent des comptes à la société. Mais dans les bureaux de vente posés sur les terrains des futures propriétés, personne. Du côté du promoteur lui-même, leurs questions sont restées sans réponse. Ses promesses se sont multipliées, sans jamais se concrétiser.

Novembre 2019 sera le point d’orgue de cette longue attente. Quelques acheteurs, furieux, s’invitent au domicile du promoteur, et appellent la police. Mohamed El Ouardi est arrêté et placé en détention. Le président de Bab Darna, 60 ans, est accusé d’avoir encaissé des chèques de quatorze projets vendus sur plan, sans en avoir ni les titres fonciers ni les permis de construire. Le préjudice est de taille. D’après un des avocats des victimes basé à Casablanca, Mohamed El Ouardi aurait détourné plus de 60 millions d’euros, soit 645 millions de dirhams. Parmi les victimes de l’escroquerie, des Marocains des régions de Casablanca et de Marrakech, mais aussi “30 à 40% de Marocains résidant à l’étranger”, précise-t-il. Australie, Congo, Luxembourg, Belgique, France, Arabie saoudite et Koweït… les acheteurs escroqués viennent du monde entier.

Si “l’affaire Bab Darna est inédite par son ampleur”, affirme l’avocat, les escroqueries rattachées au secteur immobilier – qui représente 6% du PIB national – ne sont pas rares au Maroc. Le projet Asilah, qui a commencé en 2003, avait lui aussi attiré des milliers d’acheteurs potentiels, à coups de publicités alléchantes. Les victimes, pour beaucoup des Marocains de la diaspora, avaient versé entre 60.000 et 100.000 dirhams pour réserver un appartement dans un complexe qui n’a jamais existé.

“Un problème de règlementation

À chaque fois, le scandale est retentissant, et les politiques interpelés sur une législation qui semble laisser toute liberté à ces promoteurs corrompus. Les ventes sur plan sont régies par la loi 44-00, validée en 2002. Mais celle-ci n’a pu être appliquée qu’en 2016, l’année de sa réforme. Malgré cela, il existe toujours un “problème de règlementation, affirme l’avocat basé à Casablanca. Car la nouvelle loi 107-12 n’a pas été suivie des décrets d’application lui permettant d’être appliquée, et de règlementer les commissions financières des promoteurs par exemple. Ils permettront aussi de bloquer l’argent des acheteurs sur des comptes réservés, auxquels le promoteur ne pourra pas toucher”. En avril 2020, ces décrets étaient déjà “en cours de finalisation”, d’après la ministre de l’Urbanisme et de l’Habitat, Nezha Bouchareb, interrogée à ce sujet par l’Agence France Presse.

Pour Ahmed Bernoussi, secrétaire général de Transparency Maroc, “le gouvernement a pourtant fait des efforts ces dernières années pour règlementer l’immobilier”. Une loi rédigée en 2006, intégrée au Code de l’urbanisme avait été proposée pour définir les secteurs à risque de corruption, puis déposée au Parlement. Depuis, “elle est gelée”, déplore Ahmed Bernoussi. “Car certaines législations ont gêné des parlementaires, à la fois députés et président de communautés. Amenés de par leur fonction à entreprendre des projets immobiliers, ils ont vu d’un mauvais œil cette nouvelle législation.” Selon lui, l’immobilier est “miné par de petites niches de corruption qui s’insèrent entre tous les intermédiaires du secteur : promoteurs, architectes et membres de l’administration, assure-t-il. Il y a réel manque global de transparence, ce qui ne facilite pas la mise en place d’une législation efficace”.

Des MRE peu renseignés

En bout de chaîne, les acheteurs potentiels, appâtés par le rêve de posséder enfin un pied-à-terre pour les vacances ou une maison pour leur retour définitif au pays, “ne se renseignent pas assez sur leurs droits”, soutient Ahmed Bernoussi. Les prix alléchants et la facilité avec laquelle la réservation s’opère finissent de les convaincre. “Alors qu’un contrat de réservation n’autorise une avance des frais que de 5% maximum, affirme l’un des avocats des victimes. Les Marocains comme les MRE devraient consulter un professionnel pour les conseiller.”

Quand on se lance dans l’achat immobilier, il est essentiel de se renseigner sur la nature du promoteur et du projet, confirme Karim Amor, président de la section Marocains entrepreneurs du Monde (MEM) de la CGEM. Le régime d’association prôné par Bab Darna est encadré par des lois très claires, mais que les promoteurs ne respectent pas forcément, et surtout, que les acheteurs ne connaissent pas. Ce régime a fait du mal au Maroc, et a beaucoup refroidi la diaspora.” Les affaires telles que celle de Bab Darna mettent “un coup de frein à l’investissement”, avoue Karim Amor, même si malgré tout, “l’immobilier reste un secteur de prédilection pour les MRE. Qui n’a jamais rêvé d’une belle villa dans son pays d’origine ?

Mohamed El Ouardi, lui, attend d’être jugé par la Cour d’appel de Casablanca, saisie de l’affaire. Avec ses six complices présumés, ils risquent jusqu’à vingt ans de prison.

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